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单独二孩政策出台榕学区房需求或再度升温

2018-09-21 11:36:42

“单独二孩”政策出台 榕学区房需求或再度升温

“30日看到报纸说启动单独二孩,心里确实后悔。因为我6个月前买了一套房子,是120平方米三房两厅的户型,早知道应该再加20万元,买一套130平方米四房的房子。”31日,在一家市直机关工作的陈先生这样表示。

陈先生表示,虽然他刚结婚未生育,但夫妻俩想要两个孩子。只是两人都在机关事业单位工作,在“单独二孩”消息确定之前“不敢多想”。6个月前买房的时候,他们夫妻俩就对买什么样的房子进行过激烈争论,考虑到房价较高,政策不确定,稳妥起见买了三房的户型。但政策出台后,他们认为以后肯定要生两个孩子,考虑到父母要来带小孩,即使不要书房,三房都明显不够用。但如果重新购四房,在五年内房源要被课以重税,银行房贷额度收紧,公积金贷款门槛提高,二套房贷首付由六成提高至七成,在利率都上调了20%的情况下,即使“卖一买一”,对普通工薪家庭来说,换房也几乎是不可能的事情。

像陈先生这样的人今后将越来越多。根据福州市相关部门的调查,在本地有生育二孩意愿的人群中,35%左右的人表示政策出台后就会养育二孩,还有30%的人表示会在近几年内安排。根据福州市教育部门的预测,在“单独二孩”政策实施后

单独二孩政策出台榕学区房需求或再度升温

,仅仅福州市每年就要多生2500名左右的孩子。再考虑到福州是省会城市,是省内高校毕业生的主要吸纳源,新政策实施后,今后福州新的人口增长是可以预期的。

而在福州房地产业界,对此提前就有了认识。“此前,我们就分析认为,随着计划生育的逐渐放开,今后福州房产市场上部分以‘大三房’为主的置业需求将有部分向‘小四房’分流。自住型中高端社区在户型配比上会考虑适当增加四房的比例,同时也会将双儿童房的设计引入,会更注重房屋上层空间的利用。尽管短期可能不会太明显,但这是未来户型布局的新方向。”福州多家大型房地产企业的设计部门负责人表示,单独二孩对福州住宅市场直接的刺激是家庭住房的房型和面积要求的提高。此前买婚房可能两房70平方米就可以了,但现在可能需要考虑小三房了;等两个孩子都大了,父母老了也需要照顾,满巢状态再加上人来客往,此种情况下就需要换大房了。而大户型房子也有更多需求,甚至高端大气上档次的豪宅市场也能更加活跃。

其实,这样的消费趋向已经开始出现。目前的福州一手住宅市场上,三居室、四居室和多居室的产品明显增加,楼市销售数据更是直接体现了这样的趋势。根据一月份的福州市区一手房交易数字,1月福州市区一手房签约的套均面积为140.52平方米,比闽侯板块高了不少。大户型当道这个特征,在市区这个房价本来更高的区域比房价更低的区域更明显,说明大户型需求很稳定。

“多一房”需求带动榕楼市户型屡创新

随着“单独二孩”的增加,对住宅空间的需求增加是肯定的。然而在目前市区房价相对较高的情况下,大户型房源的高总价也不是人人都能承担的。既要满足客户需求又要控制总价,福州开发商们为此绞尽脑汁,做出了不少创新户型。

在一定资源条件下,如果能合理设计,分割出多居室的户型,显然是的。目前福州市区很多项目都争相推出110平方米到120平方米的“小复式”产品。尽管其实际单价比平层产品高出大几百元甚至一千多元,但是仍然受到追捧,是同楼盘的所有房源中去化速度快的。究其原因,就是这类户型很容易在小面积内分割出四房的空间。目前新推出的一个市区地产项目,甚至以“89平方米做四房”为噱头,就是这样的产品。

在此类产品热销之后,不少本地房企都转往这方面努力,目前多数在售或待售的新房通过减少公摊面积设计了不少“送面积”的户型,比如通过设计入户花园、阳台、挑空露台甚至挑空卧室、入户客厅等方式,将这部分的建筑面积不计入容积率,作为赠送面积来使用。以往在小面积户型产品中,这部分赠送面积会作为次卧、书房来使用,但在全新设计的房源中,这部分面积不仅可以作为独立的标准卧室来使用,甚至有的客厅都是“送”的。110平方米四房、120平方米五房……这样的平层且南北通透的户型产品,由于比小复式产品更加优越,也更受到欢迎。从目前了解到的情况看,市区新推出的此类房源主要在福州东区,价位在每平方米22000元到24000元之间。

除了小户型力争多出面积外,在大户型的规划上,福州开发商未来推出的的产品也可能进一步改善,如未来在设计户型的时候,更多就不是像现在150平方米做三房,以大客厅大卧室大气派为主,而是尽可能多出房间,包括加设计工人房。现在,在大户型产品中设计保姆房已经成为趋势,除此之外,在大户型中还引进了主卧套书房设计,“二孩”出生可把书房暂时作为宝宝的卧室,方便家长照顾。

学区房需求或再度升温但“不保险”

今年初以来,随着政策面新消息的放出,福州学区房市场上,学区房值不值得买成为不少家长关心的问题。

今年2月,福州小升初将改革,爆满校将不再定向划片,拟试点电脑派位的消息出台后,福州热门学区房市场出现了部分家长“看房爽约”的现象。不少房产中介表示,目前福州学区房的价格已经达到每平方米3万元的水平。不少家长本来想提前买个小面积的学区房,得知“小升初”会进行电脑派位后就临时取消了计划,打算通过其他方式来入学。

然而,在“单独二孩”政策出台后,部分家长的心态又发生了变化。

在福州不少房产论坛上,不少家长表示,由于学区房的价格实在太高,负担不起,以前打算托人情送小孩去优质的小学念书,但这笔人情可不是那么好还的。在“单独二孩”政策出台之后,自己可能再生一个孩子,如果个孩子上了优质的学校,显然不可能厚此薄彼亏待第二个小孩,肯定也要让其上同样的学校。此外,两个小孩很难照顾,一家住在学校附近。而且,随着“单独二孩”放开,今后的小学学位竞争只会更加激烈,这样一来,购买学区房的“性价比”又再度显示了出来。毕竟买了一套学区房,两个孩子就都可以上优质学校了。

对此,也有一些中介认为,本来在执行原来计划生育政策的情况下,可能会迎来生源减少的趋势,不过“单独二孩”放开之后,如果学区房现行政策不变的情况下,生源又会迎来新的拐点,学区房继续变得稀缺。原来买一套学区房可能只是给一个小孩读书,现在买一套学区房可以供给两个小孩读书,等于加大了学区房的价值。

在中介看来,相对于一手房市场,“单独二孩”政策对目前包括学区房市场在内的二手房市场冲击可能会更为直接。因为该政策的落地,意味着部分家长持有学区房的时间将会增加,热门区域学区房的流通速度将会变慢,房源更为紧俏。而且,“单独二孩”可能促使学区房买家的需求偏好发生变化,从目前以二房或者小三房为主向100平方米左右的三房户型转变。不过这些影响都要在五六年之后才会显现,短期内应该不会给市场造成太大的影响。

此外,“单独二孩”的消息放出之后,也有不少家长开始担忧,由于学校学位的紧张,即使符合条件生下二胎,会不会遭遇没有学位读书的问题?如果这样,肯定要面对“爆满校将不再定向划片,拟试点电脑派位”的政策变动,等于学区房还是白买了。

需求短期内不明显

变化不影响房价

在讨论“单独二孩”的问题时,今后房价会不会因此而上涨是一个绕不开的话题。对此,业内人士表示,房价在目前调控政策未有丝毫放松的情况下,暂时不会因“单独二孩”政策而大幅上涨。

福建省卫生和计划生育委员会主任朱淑芳在作相关修正案的说明时表示,实施“单独二孩”政策对我省人口出生影响并不显着,对实现“十二五”总人口控制目标影响较小,不会出现生育人口的较大波动,也不会给医疗、教育等公共资源造成太大的压力。

31日,福州多家房产营销机构人士表示,根据他们的经验,“单独二孩”政策对房地产的利好可分为近期的和远期两部分,近期的是指因二胎婴儿出生带来的改善型需求,远期的是指二胎婴儿长大后新增的房地产消费需求。“单独二孩”可以改变目前大量的“421”家庭结构,改变“未来年轻人可能会接到父辈和爷爷辈的三套房产从而形成大量剩余”的局面,等于未来有稳定数量的成年人来接盘房地产,房地产市场也会更加稳定一些。

不过在他们看来,由于目前限购限贷政策严格,加之“婴儿潮”并不会突如其来,因此其对楼市的影响是“涓涓细流”而不是“洪水”,短期内不会引起价格的改变。此外也有人担心,由于“二孩”增加的经济压力,一些家庭反而没有能力再去买房,这也是需要考虑的变量。

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